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文/刘远举

北京的学区房又疯狂了<绝杀_符号>,上千万的学区房每天成交10套!

据媒体报道<绝杀_符号>,在今年5月4日到5日中午这36小时内<绝杀_符号>,被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房<绝杀_符号>,最高单价超过25万元/平方米<绝杀_符号>。小长假这几天<绝杀_符号>,宏庙小学学区每天的房屋成交量在8~10套<绝杀_符号>。

家长疯狂抢房的背后<绝杀_符号>,是北京继续推进优质教育资源均等化的大趋势<绝杀_符号>。北京一直在通过集团化办学和学区制改革等方式<绝杀_符号>,扩大优质教育资源覆盖面<绝杀_符号>,城六区更是通过明确“六年一学位”<绝杀_符号>,实施“多校划片”等措施<绝杀_符号>,为“学区房”降温<绝杀_符号>。

从今年7月31日起<绝杀_符号>,继北京其他区之后<绝杀_符号>,北京西城区也开始实施多校划片<绝杀_符号>。在此之前<绝杀_符号>,西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域<绝杀_符号>,只要买的房子在公办名校小学的对口区域<绝杀_符号>,符合相关政策<绝杀_符号>,无需电脑派位就能入读<绝杀_符号>。从7月31日开始<绝杀_符号>,全部以多校划片<绝杀_符号>、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学<绝杀_符号>,同一地址<绝杀_符号>,也需要靠运气才能入读名校<绝杀_符号>。于是<绝杀_符号>,家长们就抢在7月31日之前在西城买房落户<绝杀_符号>,疯抢学区房的局面便出现了<绝杀_符号>。

北京的学区房<绝杀_符号>,是一直流传着的都市传说<绝杀_符号>。3年前<绝杀_符号>,北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的阴暗的地下室<绝杀_符号>,成交价超过30万元/平方米<绝杀_符号>。

不过<绝杀_符号>,在当初<绝杀_符号>,这种行为未必不合理<绝杀_符号>,甚至很划算<绝杀_符号>。学区房买来<绝杀_符号>,孩子上学<绝杀_符号>,然后再转手卖出<绝杀_符号>,说不定还会涨价<绝杀_符号>,所以<绝杀_符号>,抢学区房的行为反而能赚钱<绝杀_符号>。但随着教育资源均等化改革的进行<绝杀_符号>,现在再来抢学区房<绝杀_符号>,恐怕是因为恐慌而打错了算盘<绝杀_符号>。

今年7月后<绝杀_符号>,名校被划入共享校区<绝杀_符号>,以多校划片<绝杀_符号>、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学<绝杀_符号>,这必然导致原来学位房的价格下跌<绝杀_符号>。下降的幅度<绝杀_符号>,可以大致根据以下模型估算<绝杀_符号>。

比如<绝杀_符号>,1000万元的学区房<绝杀_符号>,周边没有对口名校的房子价格是400万元<绝杀_符号>,也就是说<绝杀_符号>,学区带来的价值是600万元<绝杀_符号>。电脑派位后<绝杀_符号>,入学概率是30%<绝杀_符号>,那么相应的<绝杀_符号>,学区的价值就变为600*30%=180万元<绝杀_符号>。房价就变成400+180=580万元<绝杀_符号>,价格就会跌去420万元<绝杀_符号>。与此同时<绝杀_符号>,在共享校区内的原本对应其他几所普通学校的房子<绝杀_符号>,价格则相应上升<绝杀_符号>。这就意味着<绝杀_符号>,买进学区房<绝杀_符号>,在转手高价卖出的局面注定不会重现<绝杀_符号>。现在抢购的学区房<绝杀_符号>,一定会是跌价卖出<绝杀_符号>,而且<绝杀_符号>,这个差价非常大<绝杀_符号>。

再考虑到家长在这6年中1000万元资金的占有成本<绝杀_符号>,按每年3%算<绝杀_符号>,不计复利<绝杀_符号>,也有180万元<绝杀_符号>。也就是<绝杀_符号>,为了孩子读书<绝杀_符号>,如今买入学区房的家长<绝杀_符号>,可能要付出600万元的真金白银<绝杀_符号>。

有什么样的小学教育<绝杀_符号>,值得如此付出呢<绝杀_符号>?如果直接买套房子<绝杀_符号>,等着升值<绝杀_符号>,600万元<绝杀_符号>,也许是这个孩子30年的工资<绝杀_符号>。再或者<绝杀_符号>,600万元的投入<绝杀_符号>,已经可以让孩子读私立学校了<绝杀_符号>。更何况<绝杀_符号>,小学教育再优质<绝杀_符号>,由于孩子的资质差异<绝杀_符号>,也仍然存在极大的不确定性<绝杀_符号>。

我们可以观察到一种“梯次掉队”的现象<绝杀_符号>。比如<绝杀_符号>,我们常常看到<绝杀_符号>,小学三<绝杀_符号>、四年级的时候<绝杀_符号>,因为数学变得抽象<绝杀_符号>,有一些学生成绩突然下降<绝杀_符号>;再往后<绝杀_符号>,到了初二<绝杀_符号>、初三时<绝杀_符号>,随着代数<绝杀_符号>、几何的引入<绝杀_符号>,又有一批跟不上<绝杀_符号>;再到高中<绝杀_符号>,物理抽象化程度加大<绝杀_符号>,又有一批掉队<绝杀_符号>。这些因为资质差异而最终“掉队”的孩子<绝杀_符号>,是否让家长的资金投入白费了呢<绝杀_符号>?

学区房是一个极其不公正<绝杀_符号>、不公平<绝杀_符号>、低效的机制<绝杀_符号>。

首先<绝杀_符号>,家长想要获得更好的教育资源<绝杀_符号>,却要支付巨额资金给与教育资源毫无关系的一个房东<绝杀_符号>,真正的教育资源的提供者与创造者??老师与学校<绝杀_符号>,反而得不到应得的激励<绝杀_符号>。

第二<绝杀_符号>,一个城市学区的划分<绝杀_符号>,往往一墙之隔<绝杀_符号>、一街之遥就是两个不同的学区<绝杀_符号>,对应着教学质量天壤之别的示范名校与菜场小学<绝杀_符号>。两个隔街相望的孩子<绝杀_符号>,就要上不同的学校<绝杀_符号>,这是教育资源分配的严重不均等与不公平<绝杀_符号>。

第三<绝杀_符号>,更糟糕的是<绝杀_符号>,学区房这种教育资源的支付机制<绝杀_符号>,形成了一个门槛<绝杀_符号>,导致了事实上的劫贫济富<绝杀_符号>。在原来的制度中<绝杀_符号>,有钱的家长<绝杀_符号>,可以花几百万元购买学区房<绝杀_符号>,几年之后<绝杀_符号>,再把房产卖掉<绝杀_符号>,很可能反而能赚到一笔钱<绝杀_符号>。这就意味着<绝杀_符号>,只要家长能达到支付五六百万资金的门槛<绝杀_符号>,就可以让子女享受到更好的公立教育资源<绝杀_符号>,不用付钱<绝杀_符号>,反而从中获利<绝杀_符号>。而达不到这个门槛的人就被拒之门外<绝杀_符号>。公立教育的经费来源是全民税负<绝杀_符号>,这就意味着<绝杀_符号>,能达到资金门槛的富人掠夺了达不到资金门槛的穷人<绝杀_符号>。

第四<绝杀_符号>,学区房还会耗掉孩子的童年<绝杀_符号>。中国的教育系统<绝杀_符号>,是一套精密的环环相扣的体系<绝杀_符号>,每一次入学竞争<绝杀_符号>,都需要以前一次的胜利为基础<绝杀_符号>:想有个好工作<绝杀_符号>,就要上一个好大学<绝杀_符号>,想上一个好大学<绝杀_符号>,就要上一个好高中<绝杀_符号>,再之前<绝杀_符号>,就要上好的初中<绝杀_符号>、好的小学<绝杀_符号>,甚至是好的幼儿园<绝杀_符号>。每一次上好学校<绝杀_符号>,都需要一次竞争<绝杀_符号>。就这样<绝杀_符号>,社会的压力就顺着这个连环套<绝杀_符号>,高效地传递到了童年<绝杀_符号>。这才是小学生负担难减的根本原因<绝杀_符号>。

并不是说<绝杀_符号>,教育系统不要竞争<绝杀_符号>。教育系统有筛选人才的功能<绝杀_符号>,但低幼年级的竞争<绝杀_符号>,是低效的<绝杀_符号>,因为在这个阶段<绝杀_符号>,家长的压迫<绝杀_符号>,会掩盖孩子天资上的差距<绝杀_符号>,但最终<绝杀_符号>,会在高中阶段显露出来<绝杀_符号>。那么<绝杀_符号>,不如等待功课更难<绝杀_符号>、年龄更大的时候<绝杀_符号>,再把孩子们放到竞争中去<绝杀_符号>。在此之前<绝杀_符号>,让他们有一个快乐<绝杀_符号>、轻松的童年<绝杀_符号>。

只有驾驭资源均等化<绝杀_符号>,才能从根本上解决上述所有问题<绝杀_符号>。

所以<绝杀_符号>,十八届三中全会提出教育资源均等化的目标<绝杀_符号>。这是对民众的承诺<绝杀_符号>,这几年中<绝杀_符号>,我们正在向这个目标稳步推进<绝杀_符号>。

2016年<绝杀_符号>,教育部发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》<绝杀_符号>,明确提出在教育资源配置不均衡<绝杀_符号>、择校冲动强烈的地方<绝杀_符号>,根据实际情况积极稳妥<绝杀_符号>,采取多校划片<绝杀_符号>。这4年间<绝杀_符号>,相关工作一直在稳步推进<绝杀_符号>。

笔者曾经写过一篇文章<绝杀_符号>,就曾提出<绝杀_符号>:学区房溢价是教育资源均等化的最好指标<绝杀_符号>。溢价越小<绝杀_符号>,意味着教育资源越均衡<绝杀_符号>。

将来<绝杀_符号>,随着划分片区的完善<绝杀_符号>,最终<绝杀_符号>,因为学区而产生的溢价会全部拉平<绝杀_符号>。这很好理解<绝杀_符号>,如果一个学龄儿童在北京任何一个地址<绝杀_符号>,电脑派位到名校的概率是一样的<绝杀_符号>。那么<绝杀_符号>,北京就不再存在学区房的概念<绝杀_符号>。这时<绝杀_符号>,孩子的童年<绝杀_符号>,会重新回到北京城<绝杀_符号>。等待他们长大一些<绝杀_符号>,竞争会公平地筛选他们<绝杀_符号>。这是所有人的解放<绝杀_符号>。

作者系上海金融与法律研究院 研究员
(校对<绝杀_符号>:彭玉凤)

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